En medio de la polémica por el reajuste de las cuotas, realizamos un cotejo con otras alternativas para quienes carecen de una casa propia. Los bancos oficiales ofrecen proyectos ventajosos pero muy pocos acceden. El resto de los organismos estatales ausentes.
Tras la polémica por el monto de las cuotas y su reajuste, el programa municipal de viviendas ingresará a su etapa de debate parlamentario. El principal escollo para Juan Jure era lograr un consenso con la oposición sobre la actualización de los montos y finalmente incorporó el índice salarial a los de la construcción, tal como había solicitado el concejal Guillermo Natali.
La licitación para la puesta en marcha de las primeras mil viviendas se iniciaría en noviembre y las obras comenzarán en enero.
El programa del gobierno local emerge como una alternativa largamente esperada por sectores que quedaron al margen de las alternativas crediticias privadas. Se estima que en la ciudad hay 16 mil familias que no pueden acceder a la casa propia.
Los bancos oficiales ofrecen proyectos ventajosos pero muy pocos pueden obtenerlos y el resto de los organismos estatales ausentes.
Comparación
El programa municipal exigirá ingresos de $5 mil en el grupo familiar y las cuotas serán de $1560 para las casas de un dormitorio, de $1850 para dos dormitorios y de $2160 para las de 3 dormitorios.
Además, se requiere un aporte extraordinario de $20 mil que se deberá abonar al acceder a la unidad habitacional. Durante la construcción, los beneficiarios deberán aportar 700 pesos por mes.
Se actualizará en base al ICC, el índice de la construcción de empresas privadas, índice de la construcción del INDEC e índice salarial. De todos los indicadores, se tomará el más favorable para el adjudicatario. En este caso, el de la construcción privada con un alza del 20 por ciento.
Si se tiene en cuenta ese valor en una estimación a 15 años y se lo compara con la suba promedio salarial, fijada por el INDEC en el 25 por ciento, el contexto sería el siguiente:
| VARIACION CUOTA | VARIACION SALARIO |
| 1 año: 700(cuota original) + 140 (20%): $840 2: 2150 + 430: $2580 3: 2580 + 516: $3096 4: 3096 + 619: $3715 5: 3715 + 743: $4458 6: 4458 + 891: $5349 7: 5349 + 1069: $6418 8: 6418 + 1283: $7701 9: 7701 + 1540: $9241 10: 9241 + 1848: $11089 11: 11089 + 2271: $13306 12: 13306 + 2661: $15967 13: 15967 + 3193: $19160 14: 19160 + 3832: $22992 15: 22992 + 4598: $27590 |
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| Cuota adicional: $20.000 |
«Las cuotas se irán licuando pero a un porcentaje menor que los planes tradicionales. Los viejos programas estatales donde en 3 ó 4 años la cuota ya estaba totalmente licuada no van a volver», reconoció José Luis Oberto, secretario general de AGEC.
El plan municipal ofrece como ventajas iniciales que los gastos por planos ni de arquitectura ya están incorporados en la cuota. Además, el municipio promueve a la par de la construcción de la vivienda el arribo de la infraestructura de servicios básicos.
Otra de las claves, es la flexibilización en los requisitos de ingreso y que permite una solución colectiva a partir de la construcción de barrios.
El principal riesgo es su dependencia de las variables inflacionarias, aunque el mismo contexto también afecta a los alquileres.
En el 2001, el sueldo rondaba los 1.500 pesos y el precio de un alquiler promediaba los 350 por un departamento ó vivienda de dos dormitorios. Es decir, cada familia debía disponer de un 25 por ciento de su haber para ser locatario de su hogar. En el 2012, el costo por mes de una casa de dos dormitorios va de los 2.500 a los 3.000 pesos de promedio, lo que implica un 50 ó 60 por ciento del sueldo promedio. En 10 años, la suba fue de casi el mil por ciento.
Plan Hogar Clase Media
La ausencia de planes estatales condiciona la comparación del «modelo Río Cuarto» cont otras alternativas.
La única que permanece vigente, aunque no se han anunciado nuevos procesos constructivos es el Plan Hogar Clase Media de la Provincia. Para la ciudad se prometieron 200 unidades y una parte aún no comenzó a construirse.
Respecto a las condiciones de pago, en el 2010 el Gobierno anunció un esquema a 30 años (360 meses), con una cuota fija mensual que rondaría los 800 pesos, un interés del 9 por ciento anual, y un período de gracia de 12 meses luego de terminada la vivienda. La propuesta apunta a que los beneficiarios no paguen durante el primer año para que puedan afrontar las mejoras que pretendan introducir en las viviendas.
El programa aparece como más ventajoso, pero todavía se espera cuál será el monto de cuota actualizado y no hay ninguna señal de la Provincia de que el proyecto pueda extender la iniciativa a un mayor número de viviendas.
Banco de Córdoba
El Banco de la Provincia de Córdoba (Bancor) anunció los créditos hipotecarios de la línea Tu Hogar. Se trata de cinco mil nuevos préstamos para adquirir una vivienda única, nueva o con dos años de antigüedad como máximo; para edificar una casa y, por último, para completar la construcción de una propiedad que tenga menos de la mitad hecha.
Los montos van desde 30 mil dólares (132 mil pesos) hasta 70 mil dólares (308 mil pesos), de acuerdo a la precisión dada por el subgerente general comercial de la entidad.
La tasa es fija en los primeros 3 años y luego resulta variable. Para un crédito de 220 mil pesos a pagar en 15 años -similar al de una casa de 2 habitaciones del plan municipal en Río Cuarto-, la cuota inicial es de 2.864 pesos.
Ejemplo:
Créditos Banco Nación
El Banco Nación ofrece créditos hipotecarios con una tasa de interés combinada. Los treinta y seis primeros meses del préstamo a Tasa Fija del 12,75% T.N.A. –% T.E.A. 13,73%. Inmediatamente después se aplicará Tasa Variable, que será determinada para el primer día de los meses de Enero, Abril, Julio y Octubre de cada año calendario. Para ello se adoptará la tasa que resulta del promedio simple del relevamiento diario de las tasas de interés por depósitos a plazo fijo de más de un millón de pesos pagadas por bancos privados que comunica el BCRA para la totalidad de los días del mes inmediato anterior a la fecha prevista para la variación, a la que se le adicionarán cuatro con cincuenta centésimos (4,5) puntos porcentuales anuales adicionales.
El Banco establece que el incremento de la tasa variable en cada período, no podrá exceder la variación en más producida para el cuatrimestre que concluyó dos meses inmediatos anteriores del “Índice de Salarios – Nivel General” que publica el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC).
La relación Cuota Ingreso llega hasta el 30 % de los Ingresos Netos y para un crédito de 200 mil pesos, a pagar en 15 años, la primera cuota lelga a los 2850 pesos.
PLAN PROCREAR
El plan Procrear anunciado reciéntemente por la Presidenta Cristina Fernández brinda plazos de entre 20 y 30 años, con montos de hasta 350 mil pesos. La relación cuota ingreso puede llegar al 40 por ciento y las tasas de interés van del 2% al 14 por ciento.
Los inscriptos son sorteados según un marco de prioridades que fija el gobierno nacional y que incluyen, «una distribución geográfica equitativa».
Plan Banco Hipotecario
Se trata de un crédito para vivienda única familiar y de ocupación permanente, con un tipo de tasa fija en pesos hasta 20 años. Monto mínimo: $ 50.000 y máximo: $ 500.000. La financiación es del 75 % del proyecto de obra (según presupuesto). La tasa de interés nominal Anual es del 18,50% hasta 120 meses y del 20,25% desde 121 a 240 meses.
El efectivo otorgamiento se encuentra sujeto al análisis que realice Banco Hipotecario S.A. de la aptitud crediticia del solicitante y del inmueble ofrecido en garantía.
– Para un préstamo de construcción de $500.000 a 10 años, TEA 20,15% TEM 1,54%, CFT 24,47% (*).
– Para un préstamo de construcción de $500.000 a 20 años, TEA 22,24%, TEM 1,69%, CFT 26,18 (*).